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执 行 竞 合 问 题 之 构 想

何艳芳 余茂玉


内容提要：数个债权人同时或不同时以其债权向法院申请强制执行，而各债权人的权利请求无法同时获得满足，从而出现 执行竞合问题。由于现有立法对该问题的解决缺乏明确的规定，司法实践中较为混乱。本文拟从执行竞合构成条件、竞合形态以及解决方法等角度提出若干设想。
关 键 词：执行竞合 竞合形态 解决方法
中图分类号：D923.3 文献标识码：A 文章编号：1008-6021（2004）02-0039-04

Some Ideas on the Concurrent Execution
HE Yan-fang YU Mao-yu
(Northwest University of Political Science and Law，xi’an，710063,China)
Abstract:Several creditors apply for the court’s enforcement at the same or not the same time,but all the creditors’ reguest of rights can’t be gained simultaneously.Just in the condition of this,the problem of concurrent execution emerges.Being in the deficiency of explicit provision,the judicial practice confuses.The article intends to propose several proposition in three angles: components of concurrent execution,concurrent forms and process of solution.
Keywords:concurrent execution;concurrent forms;process of solution

在民事执行程序中，有时会发生多数执行权利人同时或先后以其不同的执行根据对同一执行义务人的特定财产，请求法院强制执行，由于各执行权利人执行根据的种类和内容不同及执行义务人特定财产的有限性，导致各执行权利人的执行无法同时获得满足，此时各执行权利人的执行相互之间发生排斥，这种现象就是执行竞合。执行义务人的特定财产既然仅能满足执行权利人中一人或数人的强制执行，其他执行权利人的强制执行必然遭受排斥，在此种情形下，谁的强制执行有排斥其他权利人的效力，是值得研究的。而现有立法仅有《中华人民共和国民事诉讼法》和《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞若干问题的意见》对执行竞合问题作了规定。但由于二者规定的内容较为原则，对许多具体问题的规定存在一些模糊、冲突之处，在司法实践中做法不一，较为混乱，我们认为有必要予以分析澄清并尽快统一认识。故作以下探讨，部分观点和设想还不够成熟，还请学界同仁批评指正。
一、关于执行竞合的构成条件问题
民事执行竞合现象一般仅存于个别执行程序，在破产程序当中由于各项债权均可转化为金钱债权，可按比例分割，不会发生竞合排斥，但在民事执行程序中，各债权人的强制执行并不全部以满足金钱请求为目的，如有一部分债权人，其债权的内容是物之交付请求或行为与不行为请求时，现有立法中的分配程序就难以解决问题。因此，对同一债务人的同一特定财产进行强制执行时，债权人金钱请求的执行根据比如与非金钱请求的执行根据发生竞合现象，而在金钱请求的执行之间不会发生竞合问题。〔1〕 那么，构成执行竞合到底应当具备那些条件呢？一般认为构成执行竞合需具备如下条件：（1）权利主体。执行竞合的的产生需存在两个或两个以上的执行权利人。如果只有单一的执行权利人，即使他依据数个执行根据请求对同一特定财产进行执行，由于不发生各请求权间的排斥，即便数个请求不能同时获得满足，也不属于执行竞合，可见，执行竞合的发生只能基于复数权利人的请求发生的。（2）执行根据。不同执行权利人请求强制执行的执行根据是相异的。执行根据具体可以是人民法院的判决书、裁定书、调解书或支付令，也可以是仲裁裁决、公证债权文书等。拥有多项权利的执行权利人基于同一法律文书对同一义务人的财产请求法院强制执行，不存在请求之间的排斥，即便这时请求不能得到完全满足，也不会发生执行竞合。（3）执行标的。执行标的须是同一执行义务人的同一特定财产，且该财产数量已不足以满足全体执行权利人的请求，而且该执行义务人也已没有其他可供执行的财产。（4）发生时间。执行竞合问题的发生需具备一定的时间条件，即数个执行能够须发生在同一时期。这里的同一时期，指的是同一段时间内，在此段时间内，可以同时也可以先后参加执行。一般而言，数个执行须处于正在进行且尚未执行终结之时。未进入执行程序的执行根据无法形成对执行义务人的权利请求，也就不可能与其他执行权利人的请求发生排斥现象。而某个执行已经结束，权利请求已得到满足，自然也不会与后来申请执行的权利人请求发生排斥。
二、关于执行竞合形态的分类问题
关于执行竞合的具体形态，理论和实务界通常依据执行根据是否为终局将执行竞合形态分为三类：终局执行之间的竞合、财产保全与终局执行之间的竞合和财产保全之间的竞合。〔2〕 对此，我们持有不同观点，认为执行竞合形态应该分为六类：终局执行之间的竞合、财产保全与终局执行之间的竞合、先予执行与财产保全执行之间的竞合、先予执行与终局执行之间的竞合、先予执行之间的竞合以及先予执行、财产保全和终局执行之间的竞合。由于财产保全执行仅在于禁止处分，可以并存，因此财产保全之间并不发生竞合排斥，但于一个或数个财产保全债权人获得本案终局胜诉判决后，则发生竞合排斥，这时可归入财产保全执行与终局执行之间或终局执行之间的竞合。我们将执行竞合形态作如上分类的具体理由将在下面的分析中分别予以阐述。
（一）终局执行之间的竞合。终局执行是对终局执行根据的执行。通常认为，终局执行根据包括生效的判决、先予执行裁定、调解书、支付令、仲裁裁决和公证债权文书等，财产保全裁定属于中间裁定。但我们认为先予执行不应被看作终局执行根据，因为它是具有独立性质的执行根据，先予执行制度的设立实际上赋予了尚未确定之终局判决以执行力。先予执行的意义在于解决当事人生活、生产经营上的燃眉之急，类似于我国台湾地区的假执行宣告程序。它并不是对已经发生法律效力的判决的执行，实践中经常出现的就是先予执行裁定的内容与终局判决的结果不相一致，出现申请人败诉或虽未败诉但判决支持的诉讼请求小于先予执行所获得之利益，这时就出现了执行回转，对于申请人来说只需返还不应得的部分，但对于其他执行申请人来说则可能利益受损。因此，基于先予执行所具有的预期性质，我们认为其不应当被看作终局执行。
终局执行之间的竞合，从执行根据来看，有同一种类执行根据所形成的竞合，也有不同种类执行根据所形成的竞合。前者如判决和判决、仲裁裁决和仲裁裁决等；后者如判决和仲裁裁决、仲裁裁决和公证债权文书等。执行标的可分为特定物和金钱，据此，从执行标的的种类角度看，执行竞合可能以下三种情形：（1）执行请求内容均为特定物时发生的执行竞合。此种竞合较为常见，比如A以从B租来的挖掘机为标的物与C签订买卖合同，但因为某种原因无法交货。这时可能出现的情形，即：在已有终局执行根据的前提之下，B基于所有权要求A返还挖掘机，而C则基于买卖合同要求A交付挖掘机。这时所发生的排斥即为针对特定物——挖掘机的执行竞合。（2）执行请求内容为金钱和特定物时发生的执行竞合。（3）执行请求内容均为金钱时不发生执行竞合。
（二）财产保全与终局执行之间的竞合。财产保全执行与终局执行之间的竞合，是指对于执行义务人的同一财产，一个或数个执行权利人向法院申请予以财产保全，另一个或数个执行权利人又以各自的执行根据请求强制执行该财产，此时则发生执行竞合。更加形象一点，即为：不同的执行权利人均“觊觎”执行义务人的某一财产，其执行根据分别为财产保全裁定和任一终局执行根据。由于财产保全的目的是为权利人最终实现合法权益提供可能，因此容易出现财产保全执行与终局执行之间的竞合，而且任意一方的实现都可能导致另一方难以实现。
（三）先予执行与财产保全执行之间的竞合。先予执行与财产保全执行之间的竞合，是指对于执行义务人的同一财产，一个或数个执行权利人向法院申请财产保全，另一个或数个执行权利人向法院申请先予执行。在民事诉讼中，有些案件的权利主体会因为各种各样的原因急需用钱以维持正常的生活或生产经营，这就需要人民法院在判决生效执行以前，裁定义务人先行给付权利人部分款项或其他财物，以解决他们的生活和生产之必需。可见，先予执行制度实际上就是为了满足这部分有特殊需要的原告的合法权益而设置的，它可以救原告的燃眉之急，也可以在满足原告诉讼请求的判决生效前就实现其内容。〔3〕 而财产保全的价值和目的在于禁止处分，以维护财产所处现状，从而最终有利于权利人的合法权益的实现。二者的竞合意味着先予执行的实现必然使财产保全失效；若维护财产保全的效力，先予执行设立的目的就无法实现。
（四）先予执行与终局执行之间的竞合。我们认为，对于执行义务人的同一特定财产，一个或数个执行权利人向法院申请进行先予执行，另一个或数个执行权利人又以各自的终局执行根据请求强制执行该财产，此时应当是发生执行竞合的，即先予执行与终局执行之间的竞合。我们为何持此种观点？原因在于终局执行之间的竞合是基于终局执行根据发生的，但先予执行的根据却不是终局执行根据，正是由于先予执行依据的并非是生效的法律文书，因此不应当将二者的竞合看成终局执行之间的竞合。而且如果维护先予执行的效力，就会严重损害法律的威严，易使普通当事人产生“原配”不如“二奶”的感觉。
（五）先予执行之间的竞合。先予执行之间的竞合，是指对于执行义务人的同一特定财产，数个执行权利人均向法院申请进行先予执行时所发生的竞合。需要注意的是这里的竞合是基于执行根据均为先予执行裁定时而发生的，很显然保障一个先予执行的效力必然使其他先予执行失效。基于（四）中所述理由，其不应当被纳入终局执行之间的执行竞合的范畴。
（六）先予执行、财产保全和终局执行之间的竞合。执行竞合不仅存在以上几种形态，还可能发生在先予执行、财产保全与终局判决的执行中。〔4〕 我们认为，这实际上是发生在一个或数个执行权利人分别基于先予执行裁定、财产保全裁定和终局执行根据请求法院强制执行或保全执行义务人的同一特定财产时所发生的竞合。因为，同一特定财产可能无法同时满足三者的需要，竞合就会当然发生。基于前面的分析，三者的竞合不属于财产保全执行和终局执行之间的竞合，而应该独立出来成为新的执行竞合形态。
三、执行竞合的解决方法之构想
由于执行竞合必然使得部分当事人的权益受到损害，同时使得另一部分人的权益受到保护。诚然，一方利益的保护必然降低另一方的利益，因为不可能绝对平衡保护各方利益，所以这种保护必须在一个正当程序之下，否则就不成之为公正保护。我们如果允许债务人主动对个别债权人优先清偿，允许债权人通过个别强制执行的方式优先实现债权，那么债务人先偿还的债权人，或者先申请执行的债权人，可能获得全额清偿，而其他债权人的债权则可能无法获得清偿，造成同等权利的债权得不到同等清偿的不公平现象的出现。因此，我们需要建构具体的制度以实现对各执行权利人权利的保护。
无论是学术界还是在实务界，关于执行竞合的解决方法存在着诸多不同的观点，有的主张终局执行优越，有的主张保全执行优越，还有的提出了折衷的观点。基于前面对执行竞合形态的分析，我们认为，执行竞合的解决应从以下几个角度分析：
（一）关于终局执行间竞合的解决方法
对于终局执行间的竞合排斥，原则上有法定优先权的优先。当都无法定优先权时，应分两种情况：①债务人能够清偿所有债权的。如果是金钱债权的执行与特定物交付请求权执行的竞合，应当优先满足特定物交付请求权。原因在于：债务人此时尚有其他财产可供执行，以满足金钱债权。但如果是特定物交付请求权执行的竞合，应按照“先执行先满足的原则”来解决。②债务人不能清偿所有债权的。如果债务人是公民或其他组织的，执行竞合必须通过参与分配制度才能解决。但是，必须将所有的特定物交付请求权或其他非金钱债权变换为金钱债权，才可进行参与分配。如果债务人是法人，执行程序应转为破产程序，各执行权利人的债权都折算为金钱，成为破产债权，按破产法和民事诉讼法规定的顺序和比例受偿。这样，个别执行所产生的竞合也可在破产执行程序中得到解决。〔5〕
（二）关于财产保全执行与终局执行间竞合的解决方法
对于终局执行在先，财产保全执行在后的竞合情况，容易接受的即为终局执行优先，而且这时无论终局执行是否结束，均应以终局执行优先。但如果反过来，则较为复杂，对此，我国学说界有人主张财产保全执行优越，有人主张终局执行优越。我们采纳前说的部分内容，认为对此竞合形态的解决，先行的财产保全执行有阻止后来的终局执行的效力。原因在于：一是时间上要“先后有别”，俗话说“总要有个先来后到”；二是财产保全执行宗旨就在于禁止债务人就其特定财产为处分行为，以使未来的债权执行成为可能。如果后行的终局执行能够轻易破坏财产保全执行的效力，则使立法规定财产保全执行的本意扭曲。但我们为了使社会资源获得最大的安全保障并尽量减少损耗，避免因财产保全债权人于本案最终败诉而导致其他债权人终局执行延迟或成为不可能，可准许后行的终局执行有条件的实现，即：对于已有财产保全执行的特定财产，赋予其他债权人程序选择的权利，其他债权人可选择是否为终局执行，若选择为终局执行则可面临着在财产保全债权人于本案获得终局胜诉判决生效时被否定的危险。这样就赋予了当事人较大的意思自治范围，使得执行机关处于中立地位，并使得当事人明白任何选择都可能付出代价。
我们认为，当财产保全债权人在获得本案终局胜诉判决并否定了后行的终局之时，并不意味着财产保全债权人可以“独吞”该特定财产，因为这时应当视为不同终局执行间的竞合来解决，按照（一）中所述方法处理。
（三）关于先予执行与财产保全执行间竞合的解决方法
当二执行针对同一特定财产之时，竞合排斥必然发生。我们以为，立法应当奉行“先予执行优先原则”，这是基于先予执行往往是为了救一时之急，这明显体现了在先予执行问题上奉行的是倾斜立法精神，倾向于对相对弱势者利益的保护。因此，我们设想：如果先予执行是先行的，则后行的财产保全执行不得为，而且事实上也难以为，因为此时已不存在进行财产保全执行的特定财产了。如果财产保全执行是先行的，则可准许后行的先予执行有条件的实现，这时同样可如（二）中所分析的一样，赋予先予执行申请人程序选择权并承担相应法律责任。如果财产保全债权人于本案获得终局胜诉判决，则可待先予执行申请人于其所诉案件审理终结败诉之时直接进行终局执行。但当先予执行申请人获得所诉案件终局胜诉判决之时则只能承认先予执行已经实现的内容。
（四）关于先予执行与终局执行间竞合的解决方法
如果终局执行在先，则后行的先予执行不得为。但如果先予执行在先，终局执行在后，则要根据情况分析。首先要分析在已经对某一特定财产进行先予执行之时再进行终局执行有无实际意义。我们认为，其实际意义就在于“期望”先予执行申请人获得败诉终局判决，从而得以实现对该特定财产的权利。如果先予执行申请人最终胜诉，则后行的终局执行因没有执行标的失去执行意义。
（五）关于先予执行间竞合的解决方法
当先后有别的先予执行发生竞合排斥之时，则先行的先予执行理应优先，而非采平等主义，这样较易处理。对于后行的先予执行的申请人来说，其可通过法院运用某种法律途径使得该特定财产打上“烙印”，确保后行的先予执行申请人于先行的先予执行申请人败诉之时，优先于其他债权人实现对该特定财产的执行。
（六）关于先予执行、财产保全执行和终局执行间竞合的解决方法
对于此种情形下的竞合形态，可能出现的情况较多。按先后顺序分类可分为：①先予执行—财产保全执行（或终局执行）—终局执行（财产保全执行）。这种情况下应确立先予执行的优先地位，只有在先予执行申请人于本案终局败诉后，则可能出现后两个执行之间的竞合排斥，这时则转变为财产保全执行和终局执行之间竞合的解决。②财产保全执行—先予执行—终局执行。由于按照我们的设想，先予执行优先，所以此种竞合情形也转变成①。③财产保全执行—终局执行—先予执行。这时需要解决好的是前两者的竞合问题，事实上先予执行已无实现的可能，所以这时也转变为财产保全执行与终局执行之间竞合的解决。④终局执行—先予执行（或财产保全执行）—财产保全执行（或先予执行）。按照前面的分析，这时均应以终局执行优先来解决。
结 语
执行竞合现象作为一个问题在民事执行中是广泛存在的，尽管我国立法和司法中已作了一些相关规定，但存在的问题颇多。研究该问题的目的就在于解决它，但囿于现有资料，所提出的解决问题的方案还有待论证，此处我们旨在提出问题，尚需要进一步探讨。

作者简介： 何艳芳，女，河北保定人，西北政法学院诉讼法学专业硕士研究生；余茂玉，男，安徽芜湖人，西北政法学院诉讼法学专业硕士研究生。（Email:law168yu@hotmail.com）


*本文原载于《安徽广播电视大学学报》2004年第2期，此处有增删。
关于我国不动产登记机构改革的最新设计思考

作者 武志国 wuzhiguo_law@msn.com


一、我国目前不动产机构制度主要弊病及流行的改革方案之拷问
我国不动产登记制度方面的症状被大多数学者诊断为：登记容易错误或者重复、登记的国家成本和私人成本高昂，登记效率和服务质量低下，重收费轻公示，重部门利益缺乏公共效应等。这种症状的原因被学者普遍地诊断为“五不统一”：不动产登记法律或依据不统一，不动产登记效力或后果的不统一，不动产登记程序或规则不统一，不动产登记机构不统一，不动产登记的权属证书不统一。笔者以为，中国不动产登记目前主要的问题在于登记偏离了公示的初衷，抹杀了登记的真正本来，主要症结是由于计划经济体制的惯性导致目前行政管理替代登记服务，不统一中法律依据和登记效果不统一是扭曲登记本来的关键所在。至于机构不统一和程序不统一主要带来了成本加大和效率低下的后果。
目前各种形形色色的改革方案充斥着各种信息媒体，细细研究不难发现这些研究的主要不足；首先是研究大多采用比较学的方法，却动不动导出与国际接轨的结论，针对性和具体性脆弱；其次是研究缺乏实证分析，缺乏动态性、系统性和全局性的分析，方案略显苍白；再次，经济成本学分析和政治改革可行性分析，学院派”气息浓重，改革方案缺乏操作性这些研究方案；最后，学术背后浮出的利益代言现象，这种短视主要表现为各种利益集团在为争取局部的短期利益寻找喉舌，一些学者也不甘平庸，牵强地得出由某某系统负责今后的不动产登记，这样导致站在部门利益的角度，方案就显得不够超脱。
二、设置新的不动产登记机构职能和价值的考量
我们对我国目前不动产机构设置现状以及主要弊病以及设置不动产登记机构的价值考量的层面继续进行分析。
（一）行政管理对物权登记的阉割
其实物权登记原本是基于物权变化自身特点考虑的一种不动产物权变化的公示方式，动产的公示方式为交付，不动产的登记方式为登记，其公示产生物权登记的公信力，为民事主体的交易提供信用保证，达到降低交易风险的目的。但是其衍生出来的功能即行政管理功能却由于经济体制的原因一度成为基于满足国家监督、规划和税收等行政事务的需要而占据了主要位置，但是我国实行市场经济体制以来，这种行政管理价值侵吞私权价值的现状已经产生了上文提到的严重的负面效应，登记的主流的原本的公示功能已经成为不可阻挡的改革趋势。
（二）效益和中立价值的缺失
由于上述体制的原因，我国的物权登记制度的不合理以及登记机构设置的不科学导致登记效率严重滞后，部门利益考虑普遍，登记的成本高昂，而且现有的登记机构成为了行政管理的附属品，其独立性是不可想象的，其登记的监督价值的发挥就更无论谓也。
（三）价值的顺序的重新建构
新的不动产机构的设置第一位的价值是公示功能和便民价值的考虑，其次是中立和效率价值，最后是制度成本和行政管理的考虑。
三、不动产机构设置的细节的全息式分析
（一）从物权的公法功能和私法功能的实现相关性角度看我国不动产登记机构的设置
在中国，被认为物权登记具有显著的公法功能的，公法功能指通过不动产登记实现对不动产信息的掌握和适度的监控，私法功能指确认不动产权属和保障不动产交易市场透明度的功能。当然这种泾渭分明的划分是有争议，从法理上一般来讲，物权登记被认为是物权效力的发生的形式，即通过公示产生公信力，这是不动产登记的真正原因。笔者以为剥离两种功能以后，从方法上还是完全可以实现公法的功能的，这种剥离可以减轻公权力对私权利侵蚀的程度，以彰显不动产登记的初衷。
（二）从物权取得与行政管理的功能相关性角度看我国不动产登记机构的设置
目前我国不动产物权的取得方式主要有两种，一种是依据法律规定的条件和程序通过行政许可赋予的物权，另外一种是私法主体之间通过民商事法律关系取得的物权。前者主要有出让取得的建设用地使用权、采矿权等，后者主要有国有土地使用权的转让、房屋所有权的买卖等。前者物权的登记和不动产的行政管理有直接的衔接关系，而后者就没有直接关系了，因此物权统一登记的话，至少后者是可以统一出来。
（三）从不同种类物权之间的相关性看我国不动产登记的设置
不动产物权种类繁多，从权利性质上分包括所有权，用益物权，担保物权，从权利客体上分包括土地权、房产权、其他建筑物或附着物物权。还包括比照不动产登记的特殊动产物权和特许物权等，将所有这些不动产物权全部统一到一个登记机关，是缺乏对必要性和物权相关性考虑的。笔者的以为至少可以以土地登记为基础，将土地物权（包括国有土地所有权和使用权、建设用地使用权、土地抵押权，其中集体土地使用权、农地承包经营权等可以考虑是否统一，因为目前中国城乡二元结构的界限没有真正消除）、房产权（包括房屋所有权、房屋使用权和房屋抵押权等）的登记统一起来，由统一的登记机关进行登记，而且国内部分实行房地一体管理模式下一体登记的做法基本上成功的，何况物权法草案最后一条也证明了这种统一取向的底线。但特许物权、比照不动产登记特殊动产物权（包括所有权、使用权及抵押权）、林权（包括林地所有权、林地使用权、林木抵押权）、草原权（包括草原所有权、草原使用权）、水权等，由于不向房地交易那么频繁和市场性凸显，暂时也可不统一。
（四）从实质审查和形式审查分离与否的角度看我国不动产登记机构的设置
我们这里讲的不是登记审查实质主义和登记形式审查主义的区分，而是不动产登记中登记审查的两个阶段的问题。不动产登记必然涉及一个基础性的根本性的前提，就是要保证登记信息的真实性，形式审查主要是就登记申请者提交的登记材料的书面合法性和真实性的审查，实质审查是指对不动产登记的原因或者基础性法律关系的真实性也进行审查。形式审查以实质审查为前提，两阶段的审查可以剥离也可以不剥离，分别由不同性质的机构或者相同性质的不同机构进行分别审查，建立起衔接机制就可以了。当然由同一个机构进行审查的做法在国际上也有效果不错的。但笔者以为剥离两种审查的效果在于两种审查可以互相牵制，提高了登记的客观性和中立性。
（五）从不动产登记机构的性质定位和织形式看我国不动产登记机构的设置
机构性质的考虑大致可以分为行政机关、司法行政机关、司法机关、事业单位（事业单位又分为全额财政拨款的和经费自筹的事业单位）和中介性质的社会团体。是将不动产登记机构推向社会呢，还是在吃皇粮的情况下尽量争取其中立性呢？国内目前流行着各种机构性质的做法。组织形式的考虑主要是作为一个独立的机构呢还是作为一个机构的部门呢，是条管还是块管，还是双重管辖的问题，是把登记人员派驻相关单位或部门呢还是其他等问题的考虑。
笔者以为，机构性质定夺的前提应该是对我国不动产登记机构目前存在的关键弊病的了解和对不动产登记本身的性质定位的认识以及基于对各种性质和组织模式对不动产登记专业性和中立性的契合以及机构自身发育的情况综合考虑。这种设计必须保证不动产登记机构的中立性和专业性以及对私权服务色彩的保留。
（六）从不动产登记机构设计的规划来看我国不动产登记机构的设置
改革是有过程的，改革是有阻力的，改革是需要探索的，改革更是需要规划的，是借鉴国外成功经验采取一步到位跨越式的改革呢还是采取渐进螺旋式的改革呢？是采取另起炉灶呢还是对现有登记力量进行优化组合呢？笔者以为，中国目前的政府机构和行政体制改革是攻坚阶段，还没有找到不动产登记可以十分契合的改革路径，否则物权法草案也不会有把细节甚至一些基本的东西留给未来的不动产登记立法这样的尴尬了，也就不会有这么大的争议了，考虑到登记技术根基和人力资源根基并不扎实，考虑到改革的成本承受能力以及改革的可行性以及一些矛盾没有理顺的情况下，采取渐进的方式和优化组合的方式的话就涉及采取试点和过度结合的模式，但要杜绝走缝缝补补或新瓶装旧酒的事情，以此作为中国政府机构改革的一种新的尝试。
从以上分析不难看出，基于各种因素的考虑可以组合出多种改革方案，笔者也在每个角度基本上提出了个人的倾向性意见。
四、不动产机构设置的几种流行方案及其解剖
目前国内的学术界和实务界就不动产机构设置的方案归纳有以下几种情况：
1、第一类方案，认为应由不动产所在地的人民法院管辖。
这种方案的理由主要有：一法院登记可以保证登记的中立性，可以提高登记的权威性和客观性；二法院登记可以在发生不动产争议时直接提起诉讼，不用另行启动诉讼程序，节约了诉讼成本。其实呢，我国司法机关本身受行政权力影响及大，独立性的赋予也正在过程中，无法保证可以兑现其登记的中立性，再者由于法院自身组织条件的限制，无力承担登记专业性技术性的任务，否则需要大规模的配套改革，时间成本、财力成本等将十分高昂；第三，虽然由法院进行登记发生争议直接提交法院，只要实质性审查和形式审查关把好了，这种争议发生也不会太多，可是并没有节省多少制度成本，再者牵涉到错误登记以后法院当被告的复杂问题，有可能对法院产生更为负面的影响。
2、第二类方案及分析
第二类方案主要由行政机关负责不动产登记，又细分为三种：（1）定位为行政机关，认为仍应由不动产所在地的行政主管机关管辖，只是根据需要对部分不动产登记职能进行整合；（2）也是定位为行政机关，由司法行政系统负责不动产登记；（3）还是定位为行政机关，认为应当成立独立的专门的不动产登记机关。或由统一的不动产登记机关向不动产主管部门派出登记人员进行登记或者统一纳入新的独立的登记体系。
其实这类方案的主要考虑为以最小的改革成本和阻力换取不动产登记制度的改良。行政机关负责登记容易产生权力的联姻，行政管理职能往往压轧民事公示职能，登记成本高，登记效率低，难使登记的中立价值和监督价值凸显出来，这是违背我们制度的本来和改革的长远初衷的；第二类中第一种方案属于缝缝补补型，原行政机关仍然同时行使登记权和管理权，其效果恐怕不比现在好多少。第二类中第二种方案将对不动产管理权和登记权分离，这种方案的考虑主要是照顾了登记的中立价值，甚至有的观点认为司法行政机关还具有司法权威性，司法行政部门属于双重领导，其所谓的司法权威性是没有的，由于专业性等问题，需要对司法行政机关的增设新的装备和人员，成本高于第一种，相对来讲可以取得较第一种方案稍好的效果。第二类中第三种方案成立专门的不动产登记机关，另起炉灶，其成本要高于第二类的前两种方案，这是不言而喻的，但是笔者以为从长远来讲和本原价值考虑，仍然没有从行政的窠臼里跳出来，不宜作为长远的模式固定下来。因此笔者以为第二类方案只能作为一种临时的或过度式的选择。
3、第三种方案及分析
第三类方案，由非行政主体介入或者主导登记。又细分为三种：（1）对不动产登记实行公证部门的实质审查和登记机关形式审查的分离；（2）由专门的事业单位承担登记的职能；（3）认为应由具有社会化服务功能的中介登记机构负责。
第三类方案企图解决可登记中立价值和私权功能的体现，通过“信息共享”和透明登机制解决行政监管的需要。但是可行性需要具体分析。第三类方案中第一种方案由公证机关负责实质审查，行政机关负责形式审查，较好体现了权力相互制约的功能，但是公证机关需要重新组建新的登记队伍和增加技术性成本。应该是一种可以试点的模式，可以作为一种过度方式的尝试。第二种方案如果由吃皇粮的事业单位负责的话，仍然不符合精简机构的原则，而且如果从地方来的话，仍然无法保证其中立性，不可预测的因素也较多。采取自筹经费的方式事业单位和第三种方案中由社会化的中介机构的方案基本是一样，这种方案没有考虑到我国社会中介组织发展的不完善、不规范的现状，如此重要的登记任务恐怕不能由仍需国家鼓励、扶持和监督的社会中介组织来承担，至少目前或者短期内是不可行的。
五、建构过度试验模式的可行性分析
笔者以为，出于中国机构改革的复杂性和不动产登记制度的考虑，可以实行过度性和试验型模式相结合的方案，不动产法或者不动产登记条例恐怕不能草草出台，这个过度的过程不会很短。本着“中立为基、公示为本、服务为重、效率优先、兼顾成本、渐进摸索”的改革原则提出如下“过渡性模式和尝试性组合模式”方案：
由于不动产登记制度的精密性和物权自身的复杂性以及中国机构改革的艰难性，笔者认为不得不选择过度性的渐进模式，逐步增强登记的出统一性和中立性。当然笔者所提的这种模式不是静态的，也不是可以给决策者或者学者或者读者以唯一的现成的方案，主要是提出一种改革的思路，供大家参考和探讨，或者说是达到一个抛砖引玉的效果。
具体的模式内容是这样的：先以土地登记为基础，将土地物权、房屋物权的登记统一起来，由统一的登记机关进行登记。但特许物权、比照不动产登记的特殊动产的物权、林权、草原权、水权等的做法目前可基本上按照现在的经济职能管理体制分别由相应的主管部门作为登记机关，但应规定这些主管部门必须建立对应的登记部门，专司登记职责，并按照统一的登记程序和统一的效力的要求进行登记。待房地登记逐步完备，搭建起不动产登记的大框架以后就可以根据出现的新情况考虑移植到其他比如司法行政机关，然后再单独剥离出来成立专门的不动产登记行政机关，当然可以在这个过程中试验性的介入非行政的社会登记力量，比如公证机构或者事业单位或者较为成熟的社会组织不同程度进介入登记，在社会中立力量以及行政力量的整合中在不同时期找到最佳的结合点。当然在过度过程中行政机关是主导的，非行政力量的参与是尝试性逐渐介入的。另外，也不一定每个环节都走，根据具体情况可以适当跨越个别模式的组合。尤其是在这个过度阶段的初始阶段，由于土地的管理机关对土地登记信息掌握最为全面也最为熟悉，因此未来的不动产登记机关可以以土地管理机构为依托。
那么在过度的模式中要解决一个关键的问题就是过度组织载体的问题，从不动产登记的相关性原理考虑，土地是一切不动产物权的基石，是物权之母，因此土地以其坐标的功能决定了不动产登记其他非土地的不动产物权应当围绕土地这条主线进行，根据目前已经基本成熟的房地一体登记原理，先以国土资源部牵头开始我国不动产登记的新纪元。