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上市公司收购律师实务——协议收购的法律程序/唐清林

作者:法律资料网 时间:2024-07-26 14:28:13  浏览:9135   来源:法律资料网
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上市公司收购律师实务——协议收购的法律程序

作者简介:唐清林,北京律师,人民大学法学硕士,擅长企业并购律师业务,并对该业务领域的理论研究感兴趣,曾编写《企业并购法律实务》(副主编,群众出版社出版),本文为该书部分章节内容的摘要。
联系方式:lawyer3721@163.com;13366687472。

公司资本自由流动,是市场经济存在并正常运行的必要条件之一。因此,公司之间的收购与兼并也就成为一种经常性的现象。另外,资本的证券化使得公司收购活动可以越过目标公司管理层而直接同公司股东进行交易,证券市场的日益规范与完善也为活跃公司收购活动起到不可或缺的作用。西方市场经济发达国家如美、法、德、日等国,兼并与收购活动自19世纪以来历经五次兼并浪潮,近年来更是进行得如火如荼,规模更大,范围更广,跨国购并可谓风起云涌。据统计,1999年美国公司购并案件1241件,总额达10726亿美元,占世界28.1%。相形之下,我国公司购并则起步较晚。
随着公司并购相关法律法规的完善——1989年12月9日,国家体改委、国家计委、财政部、国家国有资产管理局联合发布了《关于企业兼并的暂行条例》主要侧重与企业兼并的规范,但是可以说是对上市公司收购规范的源头,接着1993年国务院发布《股票发行与交易管理暂行条例》初步形成了上司公司收购制度的框架,1999年第九届全国人大常委会通过并于当年7月1日施行的《中华人民共和国证券法》,在总结《股票交易暂行条例》中有关上市公司收购的基础上,以第四章专门规定了上市公司收购,从而为上市公司收购提供了更高一层次的法律依据,但是证券法的规定还存在诸多缺漏。最近的中国证监会于2002年9月12日颁布的《上市公司收购管理办法》为上市公司收购提供了更细致、更规范的指导,至此我国关于上市公司收购的法律体系初步形成。再加上我国市场经济的不断发展,上市公司收购的案例层出不穷,在我国企业并购案例中的比例日渐上升。企业并购本身就是一项复杂的系统工程,而上市公司收购由于其标的——上市公司——本身的特殊性和复杂性,导致上市公司收购较之于其他的企业并购,无论在理论认识或者实务操作更为复杂。基于上市公司收购在企业并购实务中的重要性,本书前文已就上市公司收购的概念及法律特征、分类、以及一般企业并购的一般规则作了详细论述,以下本文将着重介绍上市公司收购的程序问题。
依据中国证监会2000年9月28日颁布的《上市公司收购管理办法》中的规定,上市公司收购是指收购人通过在证券交易所的股份转让活动持有一个上市公司的股份达到一定比例、通过证券交易所股份转让活动以外的其他合法途径控制一个上市公司的股份达到一定程度,导致其获得或者可能获得对该公司的实际控制权的行为。收购人可以通过协议收购、要约收购或者证券交易所的集中竞价交易方式进行上市公司收购,获得对一个上市公司的实际控制权。可见,实务中上市公司收购主要有三种方式:协议收购、要约收购、集中竞价收购,不同的收购方式其程序上有不同的要求。
我国证券法在收购方式采纳了将公司收购分为协议收购与要约收购的二元说。但是实际上,由于我国证券市场的特殊性,在上市公司并购的实务中,协议收购是主要的收购方式,而要约收购则很少见。
作为一种独立的收购方式,依国外法学界的一般观点,上市公司的协议收购是指,收购人于证券场所之外与被收购公司的股东达成股份购买协议以谋求对上市公司控制权的行为。由于协议收购是仅在收购人与目标公司少数大额股东之间的行为,而将大多数中小股东排除在外,这就导致了大多数中小股东在并购中容易陷于被动的局面,难于贯彻公平原则,而且很难监管。正是基于此,许多国家都不支持协议收购的方式,即使在证券市场发达、监管措施较完备的国家,如美国、英国、澳大利亚等,也只是通过判例确定了一些规则,在成文法中是没有关于协议收购的规定的。
我国的协议收购制度与国外比较而言有其特殊性。
首先,依据我国证券法第78条规定“上市公司收购可采取要约收购或者协议收购的方式。”由此可见,我国证券法以明文的方式确定了协议收购具有与要约收购比肩的地位。
其次,我国证券法没有对协议收购的概念作出明确的解释,也没有对协议收购的适用范围作出明确的界定。这是有原因的:与国外证券市场不同,我国上市公司的股票被分为流通股与非流通股,国家股、法人股暂不参与流通。正是在这种背景下,《证券法》认可了协议收购的方式,也因此导致了我国的协议收购在含义及适用范围上具有特殊性。
依照法学界的一般观点,我国的协议收购是指,收购人与公司股票的特定持有人依照个别签署的协议或股份转让协议,取得他人非上市股票的收购行为。协议收购作为与要约收购相并列的一种收购方式,仅适用于国家股、法人股这些不能上市流通的股票。收购人是无法通过与流通股股东签订转让协议来获取上市股票的。因为从证券法第33条“经依法核准的上市交易的证券、公司债券及其他证券,应当在证券交易所挂牌交易”的规定看来,这实际上确定了上市证券场内交易的原则,从而间接排除了协议收购流通股的可能性。从其适用范围中可见,《证券法》中关于协议收购的规定是针对国家股、法人股的转让而作出的阶段性规范,虽然在目前的状况下对盘活资产存量优化资本结构有十分积极的意义,但是协议转让因为信息披露、内幕交易等问题,一直被市场诟病;而且随着我国证券市场的发展及国家股、法人股流通限制的取消,协议收购将失去其存在的基础。
然而,由于目前我国上市公司中的国家股与法人股均未上市流通,一般只能采取协议方式收购,而且其在上市公司股份总额中所占比例较大,往往只有收购国家股或法人股才能达到控股目的,加上其收购成本远远低于要约收购,所以,目前我国上市公司收购的实践中,对非流通股一般采取协议收购方式进行收购。
在中国上市公司的收购活动中,历经11年的股市发展,真正通过公开要约方式成功完成上市公司收购——即完全依赖公开要约收购来获得一家上市公司的控股权——的案例还从未出现过。实践中发生的大量上市公司收购案例,全部都是以协议收购的方式进行的。据相关资料显示,2002年度上市公司共披露166起控制权转移的并购事项,其中涉及国家股的公司控制权转移的130起,涉及法人股的公司控制权转移的35起。由此看出,上市公司收购主要是通过协议转让国有股和法人股来实现的,在国家股、法人股不能上市流通的市场环境下,协议收购已成为取得上市公司控制权的主要手段。
如前所述,一方面在我国目前的条件下,协议收购仍然是我国上市公司收购主要的收购形式;另一方面,协议收购有存在信息不公开、难于监管、容易损害目标公司少数股东的利益等诸多弊病,因此协议收购必须严格依据法律规定的程序进行。
依据我国《股票交易暂行条例》、《中华人民共和国证券法》、《上市公司收购管理办法》等相关法律的规定:收购人以协议转让方式收购上市公司的,应该在与上市公司股东达成协议后,通知上市公司,根据持股的比例,作出不同形式的信息披露,并申请股票停牌。若涉及的股权变动须取得主管部门批准的,应当获得批准。交易双方可以将拟转让股份的托管并存放收购资金,这样可以在很大程度上避免履行协议的风险。对于涉及触发要约收购义务的,应当依法履行要约收购义务,符合《上市公司收购管理办法》规定的豁免情形的,可以进行要约豁免申请或备案。
二、协议收购的具体程序
1.收购双方协商收购事宜
尽管收购协议的当事人是收购方以及目标公司的股东。但是通常情况下,收购方进行收购之前会与目标公司董事会提出收购意向,双方就收购事项进行磋商和谈判,最终就收购事宜达成一致意见。在大多数情况下,这些工作是在收购方与目标公司之间秘密进行的。所以协议收购一般都是善意收购。
关于收购协议内容的协商和谈判的注意事项,参见本书关于非上市企业并购的兼并协议部分内容。
2.征得被收购股权所有人或其代表的同意,以及向有关主管部门申请批准转让
依据《上市公司收购管理办法》第16条的规定,涉及国家授权机构持有的股份的转让,或者须经行政审批方可进行的股份转让的,协议收购相关当事人应当在获得有关主管部门批准后,方可履行收购协议。
所以,如果股权转让协议涉及国家股或者(国有法人股),必须向相应的国有资产管理部门提出报告,申请批准。另外有些特殊股份的转让还必须征得有关主管部门的批准。例如,在转让股份为外资股的情况下,必须获得外资管理部门的批准;如果上市公司为金融类公司,那么还必须获得中国人们银行总行的批准。如果出让的股份为非国有性质,那么股份持有人即为其所有人,只需征得持股股东的同意即可。
3.收购方与拟被收购的股权人签订收购协议
股权转让协议是上市公司收购中最重要的法律文件,协议双方当事人应当在协议中约定收购股份的数量、价格和履行方式、期限、双方的权利义务。股权收购协议实行的是有限的意思自治原则,即协议双方只能在证券法律规范允许的范围内进行自由的协商。如果双方的协议内容超出了有关证券法的强制性内容,那么这些条款是无效的。我国法律对于上市公司协议收购的限制性规定包括:
(1)在上市公司的收购中,如果已经采取了要约收购方式进行收购,收购人在收购要约期限内,不能采取协议收购的方式进行收购。这是收购要约法律效力的必然要求。否则,一方面收购人对广大股民发出收购要约,同时又和控股股东进行协议收购的话,则很可能损害到中小股东的利益。这是股东权一律平等的要求。
(2)发起人所持的股份在公司成立后3年内不得转让。股份一经发行,原则是可以自由转让的,但是法律对发起人自由转让其持有的股份的期限,是为了维持公司财产的稳定,同时避免发起人利用手中掌握的信息,进行内幕交易,损害其他股东和公司的利益。
(3)以协议收购方式进行上市公司收购,相关当事人应当委托证券登记结算机构临时保管拟转让的股票,并将用于支付的现金存放于证券登记结算机构指定的银行账户。这就是法律对于股权收购协议中关于协议涉及的股份和对价的支付方式的强制性要求。
(4)通过协议收购方式获取被收购公司股份并将该公司撤销的,属于公司合并,被撤销公司的原有股票由收购人依法更换。
(5)与要约收购一样,在上市公司协议收购中,收购人对所持有的被收购的上市公司股票,在收购行为完成后的6个月内不得转让。这也是为了防止内幕交易,维护证券市场的稳定、保护中小股东和公司的利益而设定的。
4.收购方以及目标公司必须履行的法定报告、公告义务
收购方以及目标公司在协议收购股权的过程中,双方签订收购协议以后必须履行法定的报告、公告义务,这实际上是信息披露制度在协议收购程序的要求。信息披露制度是证券法的一项基本制度。它始于1845年英国公司法关于公司章程的公开以及招股章程所载内容披露的规定,其目的在于使投资者在购买股票之前能充分了解发行公司的有关信息,然后自行决定是否购买。英国公司法中的公开制度被美国1933年证券法和1934年证券交易法采纳,目前已被各国接纳为证券法的一项基本原则,该原则在体现为与上市公司收购有关的重要信息均应充分披露,使面临收购的目标公司股东能够自行作出有根据的决定。因为只有这样,才能切实消除上市公司收购中的信息垄断,防止内幕交易和证券欺诈行为的发生,从而真正保护所有投资者的合法权益。
(1)收购方应当依法履行相应的报告、公告义务
收购方依法履行相应的报告、公告义务实际上是信息披露制度中关于收购协议和收购意图的披露。收购者收购要约的具体内容和收购意图是目标公司股东作出投资判断(保有或卖出股份)的主要依据,因此,为保护广大股东的合法权益,防止有关人士利用内幕信息从事股权交易,各国的上市公司收购立法都对此做出了相当严格的规定。这也是保障股东平等待遇原则得以贯彻的基本前提。我国对此也有相应的立法规定。
依据《中华人民共和国证券法》第89条规定:“以协议方式收购上市公司时,达成协议后,收购人必须在三日内将该收购协议向国务院证券监督管理机构及证券交易所作出书面报告,并予公告;在未作出公告前不得履行收购协议。”
这一点在《上市公司收购管理办法》第12条有更为详细的规定,以协议收购方式进行上市公司收购的,必须做的以下几点:
1)收购人在提出股份转让申请的次日,应当就转让协议事宜以及接受委托的证券公司名称做出公告,并通知该上市公司;
2)收购人应当在达成收购协议的次日向中国证监会报送上市公司收购报告书;
3)收购人应当同时将上市公司收购报告书抄报上市公司所在地的中国证监会派出机构,抄送证券交易所,通知被收购公司;
4)收购人还应当就上市公司收购报告书摘要做出提示性公告。
参照《中华人民共和国证券法》第82条关于要约收购中收购人的上市公司收购报告书的披露内容的规定,在协议收购中,收购人有关证券监管机构报送、抄送的上市公司收购报告书,应当载明下列事项:(一)收购人的名称、住所;(二)收购人关于收购的决定;(三)被收购的上市公司名称;(四)收购目的;(五)收购股份的详细名称和预定收购的股份数额;(六)收购的期限、收购的价格;(七)收购所需资金额及资金保证;(八)报送上市公司收购报告书时所持有被收购公司股份数占该公司已发行的股份总数的比例。
(2)目标公司的公告义务
这实际上是信息披露制度要求目标公司董事会对收购所持意见及理由进行披露。在上市公司收购中,虽然收购实际上是收购者与目标公司股东之间的股份交易,与目标公司的董事无关,但由于上市公司收购会导致目标公司控制权的转移,而控制权转移的后果则往往意味公司经营者的更换和公司经营策略的变化,这对目标公司原经营者的利益、目标公司股东的利益都至关紧要。实践中目标公司的董事为了维护自己的或公司的利益,常常利用自己经营公司的权力促成收购或采取各种措施来挫败收购,无论是哪一种情况都直接关系到目标公司股东的合法权益。而且目标公司股东在决定是否接受收购要约之际,目标公司经营者的态度,往往是一项重要的参考。因此,信息披露制度要求目标公司董事会公开其对收购所持的意见和理由,这是防止董事会成员谋取私利的一种有效措施,也是对董事会成员的一种强有力的监督方式。
目标公司依据《上市公司收购管理办法》第15条的规定要做到以下几点:
1)被收购公司收到收购人的通知后,其董事会应当及时就收购可能对公司产生的影响发表意见,并附上理由;意见书中必须注明董事会是否与收购者就此次协议收购或行使目标公司表决权事项达成任何合意或谅解等情况;持有目标公司股份的董事是否应此次收购而计划售出或不售出其股份。
2)独立董事在参与形成董事会意见的同时还应当单独发表意见;
3)被收购公司董事会认为有必要的,可以为公司聘请独立财务顾问等专业机构提供咨询意见。
4)被收购公司董事会意见、独立董事意见和专业机构意见应当一并予以公告。
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关于修改《滁州市城镇最低收入家庭廉租住房管理暂行办法》等9件规范性文件的决定

安徽省滁州市人民政府


关于修改《滁州市城镇最低收入家庭廉租住房管理暂行办法》等9件规范性文件的决定
滁政〔2008〕58号



各县、市、区人民政府,市政府各部门、各直属机构:

为维护社会主义法制统一,保护公民、法人和其他组织的合法权益,市政府决定对《滁州市城镇最低收入家庭廉租住房管理暂行办法》(滁政〔2007〕76号)等9件规范性文件进行如下修订:

一、关于印发《滁州市城镇最低收入家庭廉租住房管理暂行办法》的通知(滁政〔2007〕76号)

(一)将第十条第一款修改为“廉租住房配租标准暂定为人均建筑面积15平方米。以后每五年调整一次,每户家庭配租面积按实际居住人口计算(超计划生育人口不列入计算)。”

(二)第十三条的第(三)项修改为“家庭人均建筑面积在15平方米以下(含15平方米)。”

二、关于转发市行管局《市直机关住房管理规定》的通知(滁政办〔2000〕6号)

(一)将“为加强住房管理,为住户提供安静、整洁、舒适、文明的环境,结合本机关大院的实际情况,特制定本规定”作为该文件的第一条。”

(二)删除原规定的第一条、第二条。

三、关于印发《滁州市人民广场管理暂行规定》的通知(滁政〔2001〕121号)

(一)第一条修改为:“为加强人民广场的管理,维护人民广场的正常秩序,保持人民广场环境的整洁、美观,以及公共设施设备的完好,根据《城市绿化条例》、《城市市容和环境卫生管理条例》、《安徽省城市市容和环境卫生管理条例》、《安徽省爱国卫生条例》等法律、法规的规定,制定本规定。”

(二)第二条修改为:“滁州市人民广场(以下简称广场)是指东起滁州二附小围墙,南至凤凰路,西至宝塔松花园临时围墙,北至滁州大剧院南侧台阶的公共区域。”

(三)第三条第一款修改为:“市市容管理局负责人民广场的管理工作,其下设的人民广场管理办公室承担具体管理工作。”

(四)第十二条修改为:“本规定由称市市容管理局负责解释。”

四、关于印发《滁州市南湖景区管理暂行规定》的通知(滁政〔2003〕108号)

(一)第一条修改为:“为加强南湖景区管理,维护南湖景区正常秩序,营造良好的游览观光环境,根据《城市绿化条例》、《城市市容和环境卫生管理条例》、《安徽省城市市容和环境卫生管理条例》、《安徽省爱国卫生条例》等法律、法规的规定,制定本规定。”

(二)第三条第一款修改为:“市市容管理局负责南湖景区的管理工作,其下设的南湖景区管理办公室承担具体管理工作。”

(三)第九条修改为:“凡在景区内从事下列活动的,应当经市容管理局批准:……”

(四)第十四条修改为:“本规定由市市容管理局负责解释。”

五、关于切实做好“两基”巩固复查考核和农村义务教育管理体制督导评估工作的通知(滁政办〔2003〕32号)

第二部分修改为:“自2003年起,各县(市、区)的复查考核和督导评估自查工作须在每年的9月底前结束,自查结果以政府文件形式报市政府教育督导室。市政府教育督导室将于每年的10月底前对各县(市、区)进行复查,并予通报,以迎接省政府教育督导团的抽查考核。”

六、关于印发《滁州市客运出租汽车管理办法》的通知(滁政〔1998〕146号)

(一)第十四条修改为:“申请从事出租汽车客运经营的,应当具备下列条件:

1. 有符合规定数量的资金;

2. 有符合规定的车辆及配套设施、设备;

3. 有符合规定的固定的停车场所;

4. 有符合本办法第二十三条规定条件的驾驶人员;

5. 有相应的责任承担能力;

6. 法律、法规规定的其他条件。”

(二)删除第十九条

(三)第二十三条修改为:“从事出租汽车客运经营的驾驶员,应当符合下列条件:

1. 取得相应的机动车驾驶证;

2. 年龄不超过60周岁;

3. 有3年以上驾龄且无重大以上交通责任事故记录;

4. 经所在地市、县人民政府出租汽车行政主管部门对有关法律、法规和服务规范、机动车维修、旅客急救基本知识和技能等考试合格。”

(四)第四十二条修改为:“出租汽车驾驶员在许可的营运区域内营运,不得异地营运,但送乘客到异地并载客返程的除外。”

(五)删除第四十七、四十八、四十九、五十、五十一条,在第五十二条前,增加一条:“出租汽车客运经营者和出租汽车驾驶员违反本办法,由市、县人民政府出租汽车行政主管部门所属的出租汽车管理机构依照《安徽省道路运输管理条例》等规定,依法处理。”

七、关于实施“131”工程的通知(滁政〔2000〕172号)

(一)第三部分第1项修改为:“‘131’工程在市政府的统一领导下,实行市、县(市、区)两级分工组织实施,以市级为主。各县(市、区)要在全面调查研究的基础上,制定出本地发展规划和落实到学校的年度计划,于当年1月底前报市教育局。”

(二)第三部分第2项修改为:“各地要建立自评与初评制度。各中小学要根据评估标准与条件开展自评工作。学校自评认为合格后,写出自评报告,报县(市、区)教育主管部门(农村中小学同时报当地乡镇政府)。各县(市、区)教育主管部门按照年度工作计划,组织评估考核组对自评合格学校进行初评。初评结束后,评估考核组要及时写出评估报告,包括:(1)学校办学水平等级认定;(2)主要成果、经验特色;(3)存在的主要问题和缺差;(4)进一步提高办学水平的意见、建议。初评为优秀等级的学校的自评报告、评估报告和申报报告以及评审材料报市教育局。”

(三)第三部分第3项修改为:“市教育局收到各项申报材料后,先派出人员对申报学校进行督查,在认定主要指标达到省颁标准后,组织评估考核组对学校进行市级评估。凡经市级评审合格后,由市政府颁发铜牌,授予‘滁州市示范学校’称号。”

八、转发市未成年人保护委员会《关于进一步加强我市未成年人保护工作意见》的通知(滁政办〔2005〕10号)

(一)文件目的和依据条款中,在“《安徽省未成年人保护条例》”后面增加“和《安徽省预防未成年人犯罪条例》(以下简称“两法两例”)”。

(二)第三部分将“要充分发挥现有的未成年人活动场所的作用,加快建设滁州市青少年活动中心”删除。将“争取通过3至5年的努力,做到每个县、市、区都有一所综合性的多功能的未成年人活动场所”修改为“到2010年,力争每个县(市、区)建成一所综合性、多功能的未成年人活动场所。”

(三)第六部分标题修改为“推进义务教育均衡发展,切实保障未成年人的受教育权”。将“从2005年起,对各县、市、区的“普九”巩固提高工作进行督查,奖励先进,鞭策后进。以农村初中为重点,开展争创“无流生学校”教育示范乡镇活动,开展城市学校与农村贫困地区学校的对口支援活动,继续实行贫困家庭学生费用减免制度,进一步降低农村初中辍学率。加大农村中小学危房改造力度。”修改为“均衡配置城区学校教育资源,推进解决城区义务教育择校问题。加快县城初中建设,改造农村薄弱学校,通过整合、新建和改造一些学校,使全市中小学布局基本合理,初步实现义务教育办学设施标准化,努力实现区域内学校之间办学条件大体相当,区域内师资配备基本均衡,教育教学质量不断提高。”

(四)增加第八部分内容:“开展关爱农村留守儿童行动。促进留守未成年人健康成长,开展关爱农村留守流动儿童行动,通过加快寄宿制学校建设等措施,有效保障农村留守流动儿童享有应有的受教育权利。促进农村留守儿童之家、留守和流动儿童家长学校等家庭教育指导服务阵地建设,宣传家庭教育科学知识和方法,引导父母或监护人切实担负起监护责任。通过加大普法宣传、打击违法犯罪、维权服务等力度,有效维护农村留守流动儿童合法权益。积极动员社会力量开展关爱活动,解决农村留守儿童在学习生活中的具体困难和亲情缺失带来的家庭教育与心理健康问题。”

九、关于开展电子政务外网和政府门户网站信息维护及应用考评工作的通知(滁政办〔2006〕55号)

对文件的附件《滁州市电子政务外网和政府门户网站信息维护及应用考评细则》进行部分调整,具体修改为:

(一)组织管理。总分值没变。将“组织管理”中2个评分项目调整为3个,增加“机构设置”项目,分值为2分。

(二)网站、OA系统建设。将原有的“网站、外网建设”改为“网站、OA系统建设”,总分值由15分调整为10分。删除了“基础设施”和“外网建设”2个项目,在“网站建设”项目中增加了政府信息公开网的内容,分值增加到8分,“OA设置”分值减为2分。

(三)政务公开。增加了政府信息网的考评内容,总分值不变。“政务动态”和“政务信息”调整为1个栏目——“部门动态”,“服务指南”和“行政审批”调整为1个栏目——“服务指南”;增加了“机构领导(分值为2分)”、“人事信息(分值为3分)”、“规范性文件(分值为2分)”、“规划计划(分值为2分)”和“公告和新闻发布(分值为2分)”等栏目;删除了“公众监督”栏目。

(四)质量、效应。总分值由35分增加到40分。对“信息时效性”项目的内容进行了调整,将电子政务外网信息维护内容调整为政府信息公开网信息维护内容,“信访处理”项目的分值增加至8分,增加“部门网站建设”项目,分值为9分,删除了“活动开展”项目,“文件处理”项目的分值减少为5分。







滁州市人民政府

二〇〇八年七月十日




铜川市安居工程实施办法

陕西省铜川市人民政府


铜川市安居工程实施办法

(1996年1月3日铜川市人民政府发布)



第一条 为加快城镇住房商品化和社会化进程,促进城镇住房建设,重点解决我市中低收入家庭的住房问题,加快解危解困,改善居民的住房条件,根据国务院《国家安居工程实施方案》和陕西省《关于在我省城市实施“安居工程”的意见》精神,结合城镇住房制度改革和我市的实际情况,特制定本办法。
第二条 安居工程是指建立经济实用住房的建设、分配和管理体制。工作的主要内容包括:
1、建设和筹集经济实用住房;
2、登记和认定中低收入住房困难户;
3、分配和出售经济实用住房;
4、制定和实施相关的规划、计划、政策和方案。
经济实用住房是指为中低收入住房困难户提供的符合国家《城市居住区规划设计规范》(CB—90180—93)平均每套住宅建筑面积控制在55平方米以下,且二室户型比重占60%以上的单元式楼房住宅。
第三条 安居工程的阶段目标:
1、1996年和1997年建设和筹集的经济实用住房,重点解决人均居住面积四平方米以下(含四平方米)住房困难户的住房问题;部分解决人均居住面积在五平方米或六平方米以下住房困难户的住房问题;
2、1998年至2000年建设和筹集的经济实用住房,重点解决人均居住面积五平方米(含五平方米)住房困难户的住房问题;同时解决人均居住面积六平方米以下住房困难户的住房问题。
在以上两个阶段,优先解决无房户、危房户和住房拥挤户,在同等条件下优先解决离退休职工,教师中的住房困难户。
第四条 实施安居工程,实行政府扶持、单位支持、个人负担的原则。
第五条 安居工程建设,按照安居工程年度建设计划,由政府指定的安居工程承建单位,有步骤地组织实施。
第六条 各类房地产开发公司,每年要从建房总量中提供26%的住房,以成本价出售,以支持安居工程。
第七条 安居工程建设用地,一律由政府按行政划拨方式供应。
第八条 凡承建安居工程的房地产开发公司,在政府提供的安居工程专项建设用地上建设的实用住房及其它配套房屋,由政府相应减免有关税费。市政基础设施配套费用由政府承担。小区级非营业性配套公建费,一半由政府承担,一半计入房价。
第九条 征用安居工程建设用地,由政府承担菜田开发建设基金和耕地占用税,除法律、法规规定的收费项目外,任何单位和个人不得以其它名目收取费用。
第十条 安居工程的规划、设计、施工均应通过招标投标方式确定,严禁转包。安居工程的开发建设不得赢利。
第十一条 国家、省、市提供的安居工程专项贷款及金融机构的优惠贷款作为建设经济实用住房的垫底资金,专款专用。
第十二条 各住房资金管理中心筹集的住房资金,在保证存储单位和存储个人正常使用的前提下,主要用作建设经济实用住房和提供政策性住房资金专项贷款。
第十三条 经济实用住房的建设成本价包括:征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费,住宅小区基础设施建设费(小区级非营业性配套公建费,一半由政府承担,一半计入房价)1%—3%的管理费,贷款利息、税金等七项因素。
第十四条 经济实用住房按建设成本价向已进行房改的单位或个人出售,出售价格由市建委、市房改办会同物价部门依据建设成本,结合地段、环境确定,报市政府批准后执行。
第十五条 单位购买的经济实用住房,可以按《铜川市深化城镇住房制度改革实施方案》的规定,向中低收入住房困难户出售。
第十六条 各有关银行要建立个人购房抵押贷款制度。个人首次付款的比例要达到房价的40%,还款期限不超过10年。
第十七条 个人以成本价购买的经济实用住房,产权归个人所有。一般住用5年后,要依法进入市场,在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后,收入归个人所有。
第十八条 单位和个人购买的经济实用住房的维修管理,按建设部颁布的《公有住宅售后维修养护管理暂行办法》和《城市新建住宅小区管理办法》规定执行。
第十九条 本办法所称中低收入住房困难户是指家庭收入较低,人均居住面积四平方米以下(含四平方米)的住房困难户。中低收入的认定标准,由市建委、市房改办会同市劳动、人事、统计、民政等有关部门提出报市政府批准后执行。
第二十条 住房困难户的居住面积,承租住房的,以租赁契约注明的承租面积为准;自住私有住房的,以产权证标明的面积为准。
单元楼房的起居室面积超过8平方米(含8平方米)的,其超出面积的二分之一计入居住面积。
几户共有产权的,应根据实际居住情况,分户登记,按户审定。
居民对租赁契约或产权证标明的居住面积数量有异议的,以实测面积为准。
第二十一条 计算住房困难户家庭人口,以其家庭成员中具有本市城镇户口并在本市其它地方无住房的人数为准。家庭成员中现役军人户口、在校学生户口及单身宿舍居住的职工户口,应计算为家庭人口。
第二十二条 住房困难户的申报登记:
1、住房承租人或产权人是市级委、办、局系统的职工,向所在单位申报登记、填写登记表,其所有单位审核后签署意见,上报本系统主管部门。
2、住房承租人或产权人是县、区属单位职工或无单位居民的,分别向所在单位或街道办事处申请登记,填写登记表,其所在单位或街道办事处审核后签署意见,上报县、区主管部门。
3、住房承租人或产权人是中、省属驻铜单位职工的,向所在单位申报登记,填写登记表,其所在单位审核后签署意见,上报其主管部门。
4、市级和区、县主管部门以及中省驻铜各单位将上报的住房困难户名单予以公布。名单公布后15日内,群众未提出异议的,编报市建委,并分级建立档案。
第二十三条 市级各委、办、局和县、区政府,中、省驻铜各单位,要结合实际,编制年度解困计划,分期分批开展解困工作,并将解困计划和解困结果报市建委。
第二十四条 成立市安居工程领导小组,由主管市长任组长,各有关部门为成员,市建委负责日常组织协调工作。
第二十五条 市政府各有关部门要各司其职,各负其责。几项重点工作分工如下:
1、市计委负责制定和下达安居工程年度投资计划。
2、市建委负责安居工程的建设工作,负责组织实施中低收入住房困难户的认定、申报和统计汇总工作,管理开发建设单位落实拆迁安置工作。
3、市房改办负责筹集安居工程建设的城市配套资金。
4、市规划土地局负责提供安居工程建设用地。
5、市建委、房改办会同有关部门提出安居工程住房的分配计划,报市政府批准后实施。
第二十六条 加强对实施安居工程的监督、检查,禁止任何单位和个人以虚报、重报手段,骗购政府扶持建造的经济实用住房,禁止挪用经济实用住房。对违反本办法规定的,各级政府监察部门要依照有关规定严肃查处。
第二十七条 本方案执行中的具体问题,由市建委会同市房改办负责解释。
第二十八条 本方案自公布之日起实施。